暮らすメイト

【ブログ1112日連続更新中】

　昨夜、コンサルティング先のマンションで臨時総会が開かれ、大規模修繕工事会社の決定と工事費の承認が得られました。

　今年の1月にマンションの理事会が、マンションを建設した会社と設備管理を依頼している会社の2社に、工事見積もりを取った時には、それまでの修繕積立金を大きく上回る金額となり、その金額が適切なのか、そもそも、その工事内容が適切なのかわからないと言うところから、私にコンサルティングの依頼があった6階建16戸の小規模なマンションです。

　その後、7回の修繕委員会を経て、共通仕様書を作成し、前述した2社、マンション住民の推薦する1社、私が推薦する4社を加えた計7社に見積もり依頼し、書類審査で4社に絞り込み、プレゼンを実施。

　そこで、1社に仮決定をして、再度の価格交渉。

　価格交渉と言っても、負けろ！と一方的に迫るものではなく、他の会社と比較して、割高な項目の工事費を示して、仕様を変えずに引き下げる努力を依頼するのです。

　その結果、組合が自力で見積もりを取った時の価格：約1840万円に対し、昨夜の最終見積もりが1440万円となり、20％以上の価格ダウンに成功しました。

　多分、設計事務所が私と同じ仕事をして、工事費の価格ダウンを図ったとしても、規模の小さなマンションで、コストダウンの手法や狙いどころが限定されますので、同じ程度にしか、下がらないと思います。

　しかし、設計事務所の場合は、設計料・入札管理・設計監理まで行うと、このクラスのマンションでも、3百万円前後は提示するだろうと思います。

　そうなると、結局、組合が自力で建設会社に工事依頼して、価格交渉を行う場合と、トータルの価格差があまり出て来ません。

　かと言って、自力で頼むには、ノウハウがないし、専門的なことはわからないと言うジレンマに陥ります。

　この傾向は、５０戸以内の中規模以下のマンションであれば、共通する課題だろうと思います。

　今回の方式は、その課題を解決するもので、下記の特徴があります。

１、建物劣化診断と基本設計は、マンション管理会社に管理業務の一環として実施・作成してもらう。

２、その内容をマンション管理士がチェックし、必要に応じて、設計事務所に追加依頼する。

３、見積もり依頼会社は、そのマンションの修繕規模・内容応じて、マンション管理士が住民のエージェント（代理人）となって、優良で適切な会社を数社選ぶ。

４、見積もりのオープン化を徹底するために、マンション住民も独自に見積もり依頼会社を指定する。

５、工事は、責任施工方式で、建設会社に依頼し、マンション管理士と修繕委員会が協力して工事を監視する。

　と言う組み合わせが、最もコストパフォーマンスが良いのではないかと思います。

　１件１件が、独自の仕様である住宅のリフォームとは異なり、マンション修繕は、基本的にやるべきことが決まっていますし、建物の構造も図面もしっかりしています。

　中規模以下のマンションであれば、建物の設備も特殊なものは少ないので、この方式に従えば、設計事務所に設計・監理を依頼しなくても、良質な工事を安価にできる可能性は、高いと思います。
　
　今回のマンションでは、この方式が、ぴったり当てはまりました。

　臨時総会参加の住民から、感謝の言葉をいただいたのが、一番の喜びですね。


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